COIMA: il futuro del mercato immobiliare sono gli edifici flessibili
If we think about things having multiple lives, cradle to cradle, we could design things that can go back to either nature or back to industry forever
[William McDonough]
È questo il senso del più recente modello di economia che sta prendendo piede nel mercato: parliamo dell’economia circolare. Non ha più alcun senso progettare e costruire qualcosa solo per poi vederlo finire, dopo un arco di tempo più o meno lungo, in discarica ovvero senza un recupero effettivo dei materiali (economia lineare). Oggi occorre pensare e agire in modo diametralmente opposto ossia realizzare prodotti con cicli di vita infiniti.
Qual è lo scopo di tutto questo?
Innanzitutto il bene prodotto acquista valore (in teoria non “scadrà mai”) inoltre, diminuendo o addirittura azzerando i rifiuti, si diminuisce l’impatto ambientale. Un tema molto importante se vogliamo garantire un futuro su questo pianeta alle nuove generazioni e non lasciare un’eredità pesante sull’ambiente.
Abbiamo parlato di economia circolare e della filosofia Cradle to Cradle con il Dott. Stefano Corbella, Responsabile Sostenibilità di COIMA società leader in Italia nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali internazionali e domestici.
COIMA ha nel suo lessico di investitore responsabile la filosofia Cradle to Cradle, perché?
Con COIMA abbiamo iniziato a parlare di economia circolare circa sette/otto anni fa quando abbiamo sviluppato il progetto del quartiere Isola di Milano che comprende il Bosco Verticale. Uno degli edifici è stato ideato insieme all’architetto William McDonough, uno dei padri della filosofia Cradle to Cradle, e proprio in quell’immobile abbiamo iniziato ad integrare determinate strategie progettuali con materiali certificati C2C. È in tale occasione che abbiamo affrontato per la prima volta tematiche come l’economia circolare apprendendone appieno il significato e capendone anche la reale importanza soprattutto in un mercato, quello immobiliare, che produce una quantità enorme di rifiuti utilizzando maggiormente risorse naturali.
È apparso immediatamente chiaro che nell’approccio utilizzato sino ad ora c’era qualcosa di sbagliato. Una volta preso atto di questa situazione è stato necessario cercare di capire come integrare i principi del nuovo modello economico con lo sviluppo immobiliare. Per noi l’economia circolare non va vista solo in un’ottica di costruzione dell’edificio ma anche nel suo utilizzo. È necessario operare con questa visione già in fase progettuale mettendo in campo strategie di progettazione che tengano conto della flessibilità d’uso dell’immobile e della certificazione dei materiali, non solo della circolarità economica.
L’occasione per affinare il nostro pensiero e mettere in pratica i risultati delle nostre ricerche è arrivata con il progetto Corso Como Place a Milano dove stiamo realizzando un edificio ad “uso flessibile” ossia un edificio che può essere utilizzato come uffici, oppure come department store. All’interno di questo progetto abbiamo cercato di promuovere l’utilizzo di materiali Cradle to Cradle Certified™ in modo tale da trovarci un domani ad avere elementi che compongono l’immobile con un valore residuo superiore rispetto alle “costruzioni tradizionali”.
Credo sia ormai tempo che la filiera immobiliare inizi a capire quali siano i reali vantaggi di ideare e realizzare edifici in un’ottica di economia circolare e filosofia C2C.
Vorrei fare un esempio concreto. Se oggi compriamo un immobile degli anni ‘50 acquistiamo i diritti edificatori che sussistono sul lotto e ovviamente l’edificio. Di fatto però acquistiamo il materiale con cui è realizzato. Nella maggior parte dei casi questo materiale ora è solo un rifiuto e come tale va smaltito e questo ha dei costi. Il nostro obiettivo è di riuscire ad arrivare al punto di costruire un edificio dove i materiali a fine vita/uso immobile non siano rifiuti bensì,risorse perché possono essere riutilizzati o rivenduti.
In sostanza migliorare le performances di un immobile anche dal punto di vista di una circolarità economica ci permetterà un domani di vendere un immobile che ha sì il suo valore in termini di diritti edificabili ma anche e soprattutto un valore intrinseco nei materiali di cui è composto.
Com’è applicato C2C nei Vostri progetti?
Ad oggi l’applicazione della filosofia Cradle to Cradle viaggia su due binari. Da un lato promuoviamo l’utilizzo nell’edilizia di materiali e prodotti che siano certificati C2C, cosicché possano essere riutilizzati alla fine del ciclo di vita per realizzare qualcosa di pari nobiltà. Ad esempio noi stessi abbiamo acquistato per i nostri uffici delle sedie Herman Miller certificate C2C, questo significa che un giorno quando vorremmo cambiarle non creeremo un rifiuto ma una risorsa per poter probabilmente realizzare altre sedie. Crediamo che questo nuovo approccio al mercato potrà aprire, anche per la nostra società, una serie di opportunità commerciali diverse rispetto ad oggi e non necessariamente legate al mondo immobiliare. Un altro esempio che posso farvi è relativo alla moquette. Se questa viene progettata per essere un domani riutilizzata possiamo pensare di “pagarla” con una sorta di noleggio. Un domani quando vorrò cambiarla, per qualsiasi motivo, il produttore non dovrà fare altro che riprenderla, ma a quel punto si troverà tra le mani non un rifiuto ma una “nuova” risorsa da poter riutilizzare per produrre nuova moquette.
L’obiettivo è riuscire a mantenere inalterata la qualità della materia prima all’infinito, esattamente come accade in natura dove ogni elemento si trasforma in altro o semplicemente diventa esso stesso fonte di nuova vita.
Minor spreco di risorse
Minor impatto ambientale
Maggior risparmio economico
Quindi da un lato abbiamo l’uso di materiali certificati C2C dall’altro lato, quello strettamente legato al building, trova spazio l’applicazione dell’economia circolare in un modo più olistico attraverso la progettazione di edifici flessibili, ossia immobili ad esempio destinati oggi ad uso ufficio ,che domani potranno diventare dei department store per finire ad uso residenza. Certamente questo approccio ha un costo di progettazione e costruzione più elevato, ma nella realtà tale costo sarà ampiamente ripagato dalla diminuzione del rischio che si ha sull’immobile, sicuramente molto più appetibile e resiliente rispetto la mercato. Un domani lo si vuole convertire in residenza? Non sarà più necessario demolire e ricostruire ma semplicemente modificare.
Qual è il valore, se esiste, misurabile di queste “iniezioni di circolarità” nei buildings?
Come dicevo il valore più evidente per ora è nella diminuzione del rischio. Un edificio costruito seguendo i parametri di un’economia circolare e della filosofia Cradle to Cradle è molto più appetibile sul mercato. Un altro valore è il risparmio dei costi di demolizione. Quando nel settore immobiliare sarà innescata una corretta filiera economica e di mercato sarà possibile, invece che demolire e smaltire gli edifici, smontarli e rivenderne i pezzi. Ciò significherà valorizzare l’immobile attraverso il non costo della demolizione.
La strada da fare è ancora lunga ma i presupposti ci sono. Oggi è la società stessa a chiedere maggiore attenzione all’ambiente in modo da garantire a tutti noi un futuro.
