Green Building per uffici: l’intervento di Giuseppe Zaffino al webinar di GBC Italia.

Gli edifici influiscono sulla vita di tutti noi. Lo sapevano già gli antichi greci che, nel V secolo a.C., ritenendo essenziali per la salute dell’uomo sia la qualità dell’aria che dell’acqua, sceglievano attentamente il suolo su cui edificare.

Oggi la sempre maggiore attenzione alla sostenibilità e all’efficienza energetica sta portando in maniera importante alla realizzazione di progetti a basso impatto ambientale. Un trend, questo, che non riguarda solo il settore residenziale ma anche e soprattutto quello degli uffici dove la sostenibilità si misura su livelli di salubrità e confort degli occupanti.

Diversi studi hanno inoltre dimostrato come il benessere delle persone all’interno degli ambienti di lavoro tende a migliorarne la produttività. Un’indagine di Harvard Business Review evidenzia come lavorare all’interno di edifici green generi un aumento della produttività del 40%.

Con queste parole di Fabrizio Capaccioli, Vicepresidente di GBC Italia, si apre il webinar “Green Building per gli uffici”.  Tra i relatori anche Giuseppe Zaffìno, Direttore dell’area Green Building Division e responsabile di tutti i servizi di certificazione di Greenwich, che ha illustrato gli strumenti protocolli di certificazione, per progettare e realizzare edifici ad uso ufficio sostenibili ed efficienti.

È fondamentale mostrare e tracciare il percorso di progettazione, costruzione e valorizzazione in modo da poter dare qualità agli edifici. Oggi il mercato richiede sempre di più prodotti di qualità in termini di efficienza, prestazioni e benessere. Da una parte il developer deve aver ben chiaro qual è il valore del suo costruito e di conseguenza anche l’uscita finanziaria dell’investimento,  per chi occupa l’edifico è fondamentale la percezione di avere spazi che possano incrementare la produttività piuttosto che un maggior livello di benessere all’interno dell’edifico stesso, infine il proprietario dell’edificio stesso deve poter aver le medesime percezioni in termini di qualità, incremento del tasso di occupazione e valore finanziario dell’oggetto dell’asset che perdura maggiormente nel tempo. Per questi tre attori il tutto si traduce in compliance con i propri requisiti di sostenibilità e di corporate society responsibility nonché in termini di immagine e prestigio.

Oggi gli investitori immobiliari comprendono sempre più i vantaggi finanziari derivati dalla gestione di edifici sostenibili ed efficienti dal punto di vista delle risorse.

Quali sono i protocolli di sostenibilità e benessere?

Protocollo LEED

Il protocollo di riferimento per i temi ambientali è il LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) che propone set di requisiti fortemente applicabili per uffici sia nell’ambito del design e construction (progettazione e realizzazione di edifici) sia in termini di operations.

I criteri ESG (Environmental, Social and Governance) premiano in termini di rating non solo la progettazione e la costruzione di edifici efficienti ma anche la gestione efficiente degli edifici stessi nel tempo.

La tendenza è quindi quella di abbinare protocolli di sostenibilità a protocolli di gestione.

E quali sono per il LEED?

Nel caso degli uffici chi costruisce investe sul mercato per poi proporre edifici da affittare a dei tenant, è quindi chiaro che opererà andando a certificare il proprio ufficio Core and Shell. Chi invece fa la propria sede corporate e decide di certificarla LEED andrà ad utilizzare un protocollo New Construction. Vi è una forte tendenza ad abbinare la parte del tenant a edifici Core and Shell quindi nucleo involucro dell’edificio escludendo le finiture mediante l’applicazione del protocollo LEED Interior Design Construction (ID+C) per i nuovi spazi. Mentre per gli spazi già esistenti si applicheranno i protocolli LEED operations + maintenance (O+M).

È chiaro che questi protocolli hanno come obiettivo quello di proporre un processo di qualità volto a progettare in modo efficiente e sostenibile l’edificio per poi procedere alla fase di realizzazione.

Il processo di certificazione Design and Construction coinvolge tutte le fasi: dall’ideazione allo sviluppo e realizzazione con fasi intermedie di certificazione,  dove sono previsti anche confronti con entità terze come il commissioning per la verifica ad esempio della funzionalità impiantistica.

I protocolli LEED operations + maintenance (O+M) sono invece basati sulle prestazioni reali non sono quindi pre-valutaioni progettuali ma protocolli che utilizzano dati misurati su un arco temporale di un anno di operatività dell’edificio (consumo di energia, di acqua, produzione rifiuti…) che, abbinati ad altri requisiti come ad esempio la verifica della qualità dell’aria verificano le reali condizioni di efficientamento. La certificazione ottenuta deve essere aggiornata periodicamente ogni tre anni a dimostrazione del fatto che serve un impegno per guidare le attività gestionali di un edificio in modo efficiente.

Negli anni i LEED è cresciuto fortemente e continua a crescere. Quest’anno supereremo i 1.000 progetti registrati in Italia e la grande maggioranza di questi numeri sono relativi ad edifici uso uffici. Di conseguenza questa tipologia di spazi continuerà a fare da traino.

Protocollo BREEAM

Il BREEAM (Environmental Assessment Method) è un protocollo su base volontaria di parte terza sviluppato in Inghilterra dal Building Reserch Establishment che propone una serie di requisiti di efficientamento ambientale in modo molto simile a quello del protocollo LEED. È sempre più utilizzato nell’ambito degli uffici sia in alternativa al LEED che in abbinamento.

Il protocollo BREEAM si avvale di diversi schemi e manuali tecnici che si applicano agli edifici a seconda della loro destinazione d’uso e/o a seconda del tipo di intervento edilizio applicato all’edificio.

Ad esempio nel caso degli uffici da realizzare è possibile applicare il BREEAM NC International, nel caso invece si debba procedere a una ristrutturazione verrà applicato il BREEAM RFO (Refurbishment and Fit Out) e ancora, nel caso di certificazioni di edifici esistenti useremo il BREEAM In Use. Anche il protocollo BREEAM consente l’ottenimento di un rating classificabile e anch’esso deve essere aggiornato ogni tre anni. Ad oggi ci sono circa 100 edifici certificati BREEAM In Use.

Non si parla solo di efficienza ambientale

Mentre il LEED e il BREEAM sono finalizzati a efficientare gli edifici per il benessere del pianeta, esiste un altro set di protocolli per  il benessere delle persone come il WELL (oggi disponibile in Versione 2)che propone una serie di requisiti volti esclusivamente a fornire aspetti di benessere e qualità indoor per fare stare bene le persone. Il protocollo WELL propone una serie di requisiti (vedi foto)

Si possono ottenere fino a 4 livelli di certificazione: bronze, silver, gold e platinum. Il processo di certificazione è molto simile a quello del LEED, c’è una fase di design e una di costruzione e  la dimostrazione all’ente di certificazione di aver soddisfatto certi requisiti.  La particolarità del WELL è che si deve procedere a una ricertificazione ogni tre anni.

Un nuovo protocollo si sta affacciando sul mercato: il FITWEL. Nato anch’esso negli Stati Uniti, come in tutti gli altri, propone una serie di requisiti suddivisi in sezioni con obiettivo finale il benessere. Si può ottenere a 3 livelli indicati da stelle (1sella – 2stelle -3stelle). Può essere considerato un’alternativa al WELL. Nel mondo ci sono oltre 2.800 progetti in fase di certificazione e circa 800 progetti già registrati.

Il mondo dei protocolli si sta aprendo anche ad altri settori oltre alla sostenibilità e al benessere

Ne è un esempio il WIREDSCORE, un protocollo di certificazione specifico per la connettività all’interno dell’edificio volto a fornire una serie di requisiti per strutturare l’hardware della connettività in modo da  garantire un corretto funzionamento ed elevate prestazioni. Lo vedrete sempre più abbinato ai protocolli LEED o BREEAM e ai protocolli WELL o FITWEL, ai quali si andrà ad aggiungere per fornire indicazioni di efficientamento.

Ci sono poi ulteriori tendenze di incremento del livello qualitativo degli edifici di cui bisogna tenere conto, sia perché in parte suggeriti ed incentivati dagli stessi protocolli sia perché richiesti dal mercato

LCA e Carbon

Vi è per fortuna sempre più interesse a progettare edifici che prevedono una  riduzione degli impatti ambientali sul territorio considerando l’intero ciclo di vita dell’edificio, dall’estrazione delle materie prime, alla  lavorazione, all’imballaggio, al trasporto, all’installazione, al montaggio fino alla end of life dove convenzionalmente parliamo di 60 anni dall’avvenuta realizzazione della struttura. L’obiettivo è progettare sin dall’inizio l’edificio considerando quali possono essere le diverse strategie da applicare soprattutto per l’involucro e le strutture di efficientamento.

Con la valutazione LCA dell’edificio significa pensare sin dall’inizio a strategie volte a ridurre l’impatto ambientale generale.

Verifica della qualità dell’aria

È evidente che vivere all’interno di ambienti salubri, dove la qualità dell’aria e la concentrazione di inquinanti sono indici fortemente impattanti, ci fa stare meglio. Gli inquinanti sono di tipo fisico, chimico o biologico e possono provenire dall’esterno oppure essere rilasciati dai materiali di costruzione o dall’utilizzo stesso dell’edificio. Un ambiente non qualitativo può generare, in chi lo occupa, dei disturbi sia sul breve periodo (irritazioni, diminuzione di concentrazione e produttiva etc.) sai sul lungo periodo portando a sviluppare vere e proprie malattie (congiuntivite, cefalee, malattie dell’apparato respiratorio etc.)

Diversi studi hanno evidenziato come i VOC (volatile organic compounds) siano un importante indice di qualità, seguono il rumore, la formaldeide e il metano. Sul mercato esistono degli strumenti che consentono di monitorare la qualità dell’aria all’interno degli edifici in modo continuativo e che, con delle App e degli indici danno continua indicazione di quello che è il livello qualitativo all’interno dell’edificio. Questi strumenti sono un’ottima soluzione sia per edifici di nuova costruzione che datati.

In relazione al tema della qualità dell’aria esiste una nuova certificazione nata in Cina, dove ci sono oggettivamente elevati problemi di inquinamento, che si chiama RESET™ che serve a monitorare e a dimostrare di essere al di sotto delle soglie di specifici valori e si applica sia a spazi Commercial Interiors che Core and shell.  

Valore ecologico

Anche nei contesti urbani è possibile fare molto e diverse realtà sono già molto sensibilizzate sul tema di interventi di real estate che abbiano valore ecologico.

Occorre pensare allo spazio verde esterno non più solo come un ambiente dal valore estetico ma anche dal valore ecologico. Esiste in questo contesto una certificazione specifica chiamata Biodivercity® creata per evidenziare l’impegno di uno specifico progetto in un contesto urbano a migliorarne il valore ecologico.

Pensiamo dunque ai protocolli ma pensiamo anche che alcuni dei requisiti richiesti da questi protocolli possono essere esplosi con sempre maggior profondità e valore per raggiungere un costante aumento di qualità che è un nostro obbligo per il futuro.

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